Dòng tiền từ đâu để tăng trưởng tín dụng và bất động sản

Chia sẻ

Dòng tiền từ đâu để tăng trưởng tín dụng và bất động sản cuối năm 2022 đầu 2023

Tín dụng chảy về đâu:

Bối cảnh tháng 9 - 2022

Theo thống kê của NHNN Việt Nam đến cuối tháng 6 2022 tổng dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế ở mức 11,4 triệu tỷ đồng tăng 9,44% so với cuối năm 2021 tuy nhiên tổng dự nợ tín dụng với lĩnh vực bất động sản đạt hơn 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07 so với cuối năm 2021 chiếm 20,74% 

Tín dụng với bất động sản kinh doanh tăng 8,19% chiếm 33/% dự nợ bất động sản

Tín dụng phục vụ mục đích bất động sản tăng 17,2% chiếm 67% 

Để đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng NHNH đã triển khai chính sách kiểm soát tín dụng chảy vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro thông qua việc thường xuyên rà soát hoàn thiện đảm bảo tỷ lệ an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng trong đó có lộ trình giảm tối đa vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung dài hạn tăng cường thanh tra kiểm tra hoạt động cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng đặc biệt là tín dụng bất động sản

Các doanh nghiệp bất động sản cũng tích cực phát hành trái phiếu bất động sản giai đoạn 2018 2021 do khó tiếp cận vốn vay từ hệ thống ngân hàng khi ngân hàng nhà nước chủ trương giám sát chặt chẽ tín dụng BĐS thông qua việc ban hành các quy định thông tư mới.

Nhìn chung cuối năm 2022, 2023, 2024 sẽ là khó khăn về dòng tiền đối với các doanh nghiệp bất dộng sản có trái phiếu đáo hạn đặc biệt là đối với các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ trên việc tài sản không cao sẽ gặp khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để xoay vòng khi nguồn vốn vay ngân hàng sẽ khó tiếp cận nguồn vốn từ trái phiếu bị xiết chặt sức hấp thu của thị trường BĐS 2023 và 2024 là không cao do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế vậy hạn mức tín đụng được cấp sẽ chảy về đâu khi thị trường bất động sản gặp khó khăn

Các nhận định của Mr Minh Tuấn và Mr Long Phan từ kênh tài chính kinh doanh

Ngân hàng được cập thêm room tín dụng nhưng tổng room tín dụng cả năm không đổi

Chủ trương an toàn hệ thống tài chính vẫn giữ 

• Tín dụng bất động sản
• Nếu nới room thì tín dụng sẽ được dùng cho ngành nào?
• Dư nợ tín dụng đối với ngành bất động sản 5 tháng 2022
• Phương thức kiểm soát NHNN
• Trái phiếu doanh nghiệp BĐS
• Cấu trúc vốn của ngành BĐS (Ngoại trừ VHM, VRE)

Xem thêm: 

• Dự báo thị trường bất động sản 2022
• Kiến thức đầu tư bất động sản
• Hệ thống kênh marketing dùng cho môi giới bất động sản

Tăng trưởng tín dụng các ngành

Tín dụng bất động sản nằm trong cơ cấu tín dụng nhóm công nghiệp và xây dựng

Cơ cấu tín dụng 6 tháng đầu năm 2022

Tăng trưởng tín dụng từ đầu năm đến 15 tháng 9 2022 đã vượt qua hạn mức tín dụng khoảng 14,07% tốc độ tăng trưởng của nó cao hơn hẳn so với tốc độ tăng trưởng của cả ngành

Tín dụng bất động sản

Không chỉ là cho vay kinh doanh bất động sản hay cho vay mua nhà bất động sản

Dư nợ tín dụng với ngành bất động sản

Ngành ngân hàng đang cung cấp các mảng tín dụng như thế nào

Tỷ lệ dư nơ cho vay tại một số ngân hàng

Tín dụng  tức là cho vay là 2,33 triệu tỷ số liệu của 5 tháng đầu năm

Ngoài ra các ngân hàng cũng đầu tư vào các trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản phát hành số liệu 5 tháng đầu năm khoảng 309,506 tỷ

Nghiệp vụ bảo lãnh các nghĩa vụ thanh toán bảo lãnh các hợp đồng bất động sản 685,495 tỷ

Tổng cộng khoảng hơn 3 triệu tỷ nhìn ở góc độ tín dụng nó chiếm khoản hơn 30% tổng tín dụng như vậy trong 6 tháng đầu năm đã đạt ngưỡng của room tín dụng

Nếu nới room thì tín dụng sẽ được dùng cho ngành nào

• Vietcombank cho rằng ngành nghề thiết yếu của nền kinh tế, lĩnh vực ưu tiên của chính phủ
• Theo MB Bank là ngành cho vay tiêu dùng, cho vay bán lẻ
• Theo VIB Ngân hàng bán lẻ, hỗ trợ cho người dân mua nhà để ở, mua xe để đi tăng trưởng mảng thẻ tín dụng 

Hiện nay thông tin liên quan đến ngân hàng dừng cho vay mua nhà có những hợp đồng đã ký rồi nhưng ngân hàng không giải ngân buộc phải mất tiền bỏ cọc 

Dư nợ tín dụng đối với ngành bất động sản 5 tháng 2022

2,33 triệu tỷ đồng dư nợ tín dụng BĐS

1,55 triệu tỷ mục đích tự sử dụng

Chiếm 66,3% 

Tăng 14,41% so với cuối năm 2021

Nếu nhìn ở số liệu này thấy khá là ổn vì người ta mua nhà người ta phải dự tính về nguồn thu nhập trả hàng tháng

786 nghìn tỷ mục đích kinh doanh BĐS

Chiếm 33,7% 

Tăng 8,4% so với cuối năm 2021

Phần hạn chế này nếu các hoạt động mua bất động sản vùng sâu vùng xa mà để lướt nhanh không kịp thì gặp nhiều khó khăn

Kể cả các đô thị lớn khi giá tham chiếu quá cao và có dấu hiệu sụt giảm ngân hàng đã có hoạt động siết nợ

Phương thức kiểm soát NHNN

Quy định về tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn

Quy định hệ số điều chỉnh rủi ro đối với các khoản cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh BĐS các khoản cho vay đảm bảo bằng BĐS

VD: Nếu tôi huy động được 100 tỷ thì tôi chỉ được phép cho vay khoảng 30 tỷ, tỷ lệ khoảng 30%

Với các bất động sản có tính rủi ro cao bạn phải chuẩn bị vốn nhiều hơn để đáp ứng tỷ lệ rủi ro đó

Nếu ngân hàng không chủ động thì sẽ bị giới hạn mà cụ thể ở đây là lĩnh vực bất động sản.

Bằng các công cụ điều tiết nhắm đến thị trường bất động sản phát triển lành mạnh phát triển để tạo ra nhu cầu tạo ra giá trị giảm đầu cơ.

BĐS là một ngành chiếm tỷ trọng lớn của nền kinh tế trong thị trường chứng khoán Việt Nam đâu đó chiếm khoảng 20% là các doanh nghiệp BĐS 

Ngành tạo ra chuỗi giá trị rất lớn cho nền kinh tế.

Một doanh nghiệp BĐS lớn có thể tạo ra công ăn việc làm cho khoảng 30 loại hình doanh nghiệp từ vật liệu xây dựng, đầu ra cho dịch vụ...

Trong 5 năm qua hạ tầng rất phát triển và để duy trì được sự lành mạnh của thị trường nó phụ thuộc vào các nhà làm chính sách.

Tỷ lệ nguồn vấn ngắn hạn cho vay trung dài hạn đã giảm do thông tư 08/2020/TT-NHNN thì các rủi ro về mặt kỳ hạn đối với các ngân hàng đã giảm đi khá nhiều 

Thông tư 41 quy định về trọng số rủi ro và như vậy dư nợ cho vay bất động sản đã giảm xuống 12% trong năm 2021 

Trái phiếu doanh nghiệp BĐS 

Trái phiếu là kênh dẫn vỗn doanh nghiệp nào đầu tư vào có khả năng quản trị thì có khả năng phát triển tốt

Dự nợ trái phiế doanh nghiệp so với GDP đang ở mức dưới 20%

như vậy khá là thấp so với các quốc gia đang phát triển khác vd Malysia và Thái Lan nhưng làm thế nào để tránh rủi ro là rất quan trọng 

Số liệu với ngành bất động sản

Ngành bất động sản đang gặp nhiều hạn chế và các rào cản kỹ thuật 

Ngoài ra còn 1 rủi ro là khi nghị định 153 chưa được ban hành thì khối lượng đáo hạn đang rất lớn năm nay đáo hạn khoảng hơn 200000 tỷ đồng

Sức ép trái phiếu ngành bất động sản khi nghị định 1 53 chưa được sửa đổi thì mọi thứ chưa rõ khả năng phát hành đang yếu lại phải xử lý đáo hạn cũ 

Như vậy từ quý 2 năm 2023 đến quý 4 2024 phần bất động sản đáo hạn khá lớn mỗi năm hàng trăm ngàn tỷ đồng 

Cấu trúc vốn của ngành BĐS (Ngoại trừ VHM, VRE)

Tổng tài sản nợ phải trả nợ vay khá lớn có xu hướng tăng trên tổng tài sản đâu đó khoảng hơn 60% do ngành phát triển dựa trên vay nợ

Cơ cấu trái phiếu đáo hạn theo nhóm ngành 

Tổng trái phiếu đến hạn sẽ phải đáo hạn

Năm nay với hơn 200000 tỷ thì 47% nằm trong nhóm ngành bất động sản trong 2022

Sang 2023 là 32%

Câu hỏi đặt ra

Làm thế nào để xoay sở về vốn trong giai đoạn ngắn hạn 

Như vậy trong giai đoạn này doanh nghiệp BĐS nào có khả năng tiếp cận được vốn và tiếp cận vốn song có thể triển khai dự án 

Những kênh vốn khác cho ngành BĐS 

Vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài FDI làm sao để tăng cường

Đầu tư gián tiếp cổ phiếu và trái phiếu giai đoạn này hơi khó khi lãi xuất đang tăng 

Kênh nào là kênh chủ đạo trong 6 tháng tới 

• Cổ phiếu
• Trái phiếu
• Vay NHTM
• Vốn đầu tư nước ngoài 

Liệu dòng tiền vào 1 quốc gia đang phát triển như Việt Nam có trong 6 tháng có phục hồi hay không?

Theo dõi thêm chỉ thị 13 

Một câu hỏi đặt ra nữa là nếu nghị định 153 được sửa đổi theo hướng bảo vệ các nhà đầu tư khi đầu tư vào bất động sản thì bạn có định đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp nữa hay không đặc biệt là trái phiếu của các doanh nghiệp BĐS 

Cập nhật về điều chỉnh của nghị định 65 thay thế cho nghị định 153