Đầu tư bất động sản nhất định phải biết môi giới càng phải biết rõ

Nhà đầu tư quan tâm điều gì
Chia sẻ

Đầu tư bất động sản phải biết những gì? làm môi giới cũng phải biết rõ

Có nhiều mục đích khác nhau để đầu tư nhưng sau cùng là lợi nhuận của nó nên mục tiêu sau cùng là gia tăng lợi nhuận thông qua lãi vốn nhân lên x1 x2 x3 tùy theo thời gian và lợi nhuận về dòng tiền đó là khoản thu nhập nhập theo tháng năm
Nên câu hỏi đặt ra là BĐS này có lãi vốn không hay có cho thu nhập về dòng tiền theo tháng hay theo năm không?
Những ý tưởng ban đầu vd khi mua căn hộ chung cư hi vọng cho thuê nhưng nó có cho thuê được không hay lại phải chi phí sửa sang bảo trì bảo dưỡng 
Hay mua shophouse có cư dân không có ai sinh sống không có cho thuê được không con người ở đâu để lấp đầy vào đó hay phải thuê người trông coi và sửa sang và tiền bị đọng không thanh khoản được dù vị trí đẹp trong dự án.
Nếu bạn mua để ở vậy xem xét lỗi phong thủy, yếu tố môi trường, đường giao thông bị tắc, gần hố rác nghĩa địa nghĩa trang, phạm đền chùa hoặc phạm yếu tố tâm linh khác, sổ bị ngâm không ra được dù 5-10 năm sau và lúc đó không còn nhu cầu ở nữa vậy có thể bán lại không 

Đúc kết kinh nghiệm từ nhiều chuyên gia về các vấn đề trong đầu tư bất động sản:

1. Lợi nhuận

Về lợi nhuận phải phân biệt lợi nhuận như ở trên bạn luôn phải đặt yếu tố lợi nhuận lên hàng đầu khi đầu tư bất động sản dù để ở hay để tích lũy tài sản hay để tạo dòng tiền và xác định chu kỳ vốn của bạn để xác định được sự phù hợp hay bạn đang bị các hào nhoáng bên ngoài được tạo ra rơi vào những dự án ma thành phố chết nhiều năm không có ai ở bế tắc vừa còng lưng sửa chữa đến đến lúc lại bán rẻ hoặc ở cũng rất bất tiện

2. Pháp lý

4 Rủi ro thường gặp về pháp lý khi mua bán giao dịch bất động sản mà các nhà đầu tư luôn quan tâm điều tra rất sâu.

2.1. Quy hoạch

Xác định được bất động sản có quy hoạch hay không
Lừa đảo chôn vốn kiện tụng
Có làm việc với người thực sự có năng lực pháp lý giao dịch không
Sợ sai lầm do thiếu thông tin 
Nhiều loai bất động sản được bán từ trồng cây lâu năm rừng phòng hộ, lâm nghiệp, thủy hải sản, nhà cửa sản xuất kinh doanh ... là các thông tin phải phân tích, đi công chứng đi đặt cọc thiếu 1 thông tin sẽ 1 sai lầm vd muốn phân lô mà địa phương đó họ yêu cầu 1000m2 mới được phân lô mà ta mua được mảnh 1200m2 

2.2 Thiếu niềm tin

2 người gặp nhau qua zalo nên không môi giới hay mua bán đưa thiếu thông tin

2.3 Bút sa gà chết

Bất động sản giá trị lớn đặt cọc 20 ngày công chứng mà quá 20 ngày chưa giải quyết được mất cọc đền cọc 
VD: 1 vấn đề như đi sửa cmnd bị mất 14 ngày không kịp xử lý

2.4 Thủ tục quy trình

Nếu biết rõ đúng quy trình sẽ mất thời gian phát sinh rủi ro do ký không đúng hạn khiến bị bồi thường hay mất cọc
Mỗi tỉnh có phòng quản lý đất đai riêng có công bố quy hoạch riêng có nhiều tỉnh tp chưa có công bố quy hoạch trên dứng dụng bằng cách nào trên laptop hay bằng nguồn nào để có được bản đồ quy hoạch
bản đồ phân lô...

3. Phong thủy BĐS

Phong thủy luôn là một mối quan tâm hàng đầu khi đi mua, đầu tư bất động sản của các nhà đầu tư ở đây chúng tôi chỉ liệt kế những vấn đề phong thủy rất gần liên quan trực tiếp cuộc sống không xét đến sâu vào các vấn đề tâm linh và sau đây là 19 yếu tố liên quan đến phong thủy mà tất cả các nhà đầu tư hay sale BĐS đều phải nắm vững

3.1 Ngã ba đường đâm

Tránh đường đâm vào ngã ba nếu ở khu buôn bán sầm uất thì không sao nhưng nếu ở khu vắng khi mở cửa ánh đèn xe cảm giác sẽ không tĩnh tuy nhiên đây không phải là một lỗi phong thủy lớn và lô dất ngã 3 rẻ hơn các lô khác thường rẻ hơn 100 - 200 triệu

3.2 Có dính cống (hố ga) hay không

Cống rất hôi
Gặp nước tù đọng sẽ có nhiều hơi khí độc 
Với nhà mua lô đất cũng rẻ hơn các lô khác hiện nếu không kiêng cữ người ta có thể xử lý cống ngăn mùi

3.3 Đất gần bãi tha ma nghĩa địa lò hòa thiêu

Khi xem để ý người ta đôi khi trồng cây xanh che đi khi bạn ở cảm giác rùng rợn bất an, nguồn nước và không khí bị ô nhiễm rất nặng và khó chịu nhiều khi bí quá cũng phải ở đất sạch sẽ tiền đâu mà ở lại đang có những nhu cầu cấp bách lúc đầu thì thấy sợ sau lại quen.

3.4 Gần đình chùa, mộ tổ

Mở cửa ra thấy mộ hoặc phía sau đình chùa thấy nặng và các lô này thường rẻ hơn các lô ở gần đó 

3.5 Đường cụt

Đường cụt cấm kị nhất trong phong thủy nó như là nơi tụ khí hoặc khi hỏa hoạn thoát hiểm nó khó khăn xây nhà đẩy vật liệu vào khó khăn ảnh hưởng tới hàng xóm 
dù mua rẻ bán rất khó bán.

3.6 Gần trục đường dây cao thế

Trong vùng 60m quanh đường dây cao thế bạn sẽ thường xuyên bị ảnh hưởng của từ trường.
Bạn cũng không thể nâng cao tầng. 

3.7 Có trụ điện trước nhà

Bất tiện di chuyển vướng víu chắn tầm nhìn chắn hướng đi mưa gió nguy hiểm...

3.8 Mua đất ao hồ vùng ven

Xem kỹ có phải đất ao hồ không vì người ta mới lấp tạm phải xử lý móng tốn kém làm kinh phí tốn kém 

3.9 Nhà đất hẹp hậu

Khó bố trí thiết kế và theo lời đồn của đám đông người Trung Quốc hay nói theo kiểu trước to sau teo họ tự vận vào ảnh hưởng tâm lý người mua sau.
Quy hoạch đô thị 100% mặt tiền 100% nở hậu
Quy hoạch đô thị 100% mặt tiền 100% nở hậu

3.10 Lịch sử mảnh đất

Trước đây là gì? có phải là hố bom không? có phải khó thuốc trừ sâu? Có phải khu thải nhà máy gì không? bãi rác cũ ... phải điều tra thật kỹ tiền sử vùng đất này như thế nào?

3.11 Nguồn nước ở đó:

Nó có gần khu công nghiệp hay không trong hướng khí thải, nước thải...

3.12 Gần xưởng cớ khí nào không

Ảnh hưởng bởi ô nhiễm tiếng ồn

3.13 Có bị ngập úng không

Ngập úng gây bất tiện khó chịu

3.14 Mua nhà không lành

Xem lịch sử người chết trong nhà có ai chết trẻ hay tự tử nhà trước đây có bị cháy hay không? bạn không biết lịch sử cháy bao nhiêu % họ khắc phục như thế nào hay chỉ che lấp dẫn đến không kiểm soát được kết cấu chính xác có thể gây bất an hoặc nguy hiểm tiền ẩn ...

3.15 Nhà bỏ hoang nhiều năm

Rắn rết nhà cửa xuống cấp người lang thang người xấu tụ tập 
Nếu nhà khu dân cư hoang vắng khi có sự việc xảy ra không có ai đến hỗ trợ, hoang vu lạnh lẽo.

3.16 Chủ nhà xã hội đen.

Bỗng dưng ra công chứng buồn buồn giở quẻ đôi khi bạn dùng xã hội để đấu lại cũng chỉ lấy lại được nửa đôi khi mất luôn cọc bị hù dọa.

3.17 Nhà đất tranh chấp không thuận hòa

Nhà không thuận anh em gia đình không thuận tranh chấp kiện tụng mệt mỏi xem lịch sử sống có hòa thuận không có bể nợ không?

3.18 Nhà tù túng

Bước vào nhà nó trầm lắng tù túng cảm giác bất an nên chọn nhà mở cửa ra thoáng đãng mát mẻ có sinh khí

3.19 Điều tra phong thủy

Kéo léo đi nhiều lần gợi chuyện với những cư dân xung quanh để hỏi han những ngày cuối tuần ở khu phố đó xem có thân thiện không đi cả ban đêm xem nó có vui vẻ không hay lạnh tanh có điều gì đó khiến nó tách biệt. Phải đi xem cả sáng trưa chiều tối xem cư dân tầng lớp nào sống ra sao.
Hoạt động điều tra thông tin phải kỹ lưỡng tới nơi tới chốn rõ ràng không qua loa đến lúc song rồi mới biết thì đã muộn.

4. Vị trí tốt

Đầu tư thì phải sinh lời nhưng làm sao để đầu tư để không bị chôn vốn không bị hao hụt không mất đi chi phí cơ hội 
Trong đầu tư BĐS thì tiên quyết là thời điểm thời điểm thời điểm
Tiếp theo là: Vị trí vị trí vị trí

4.1 Cảnh Quan

Cảnh quan với vị trí đất trong dự án và cảnh quan đất vị trí đất không nằm trong dự án
VD: View công viên, trục đường lớn trục kết nối...
View đằng trước nó là cái gì? nó có thông thoáng hay không có tiện kết nối gì không?
Dự án thì đất nền, căn hộ chung cư
VD: Để ý view sông view hồ hay view rạch tù ô nhiễm hay chắn bởi các tòa nhà lớn hoặc tránh bị lừa của các bản market 
Công viên rộng hay công viên teo teo hay hồ đào bé tẹo
View bãi rác, nghĩa trang, sau lưng công trình tâm linh... 
View thông thoáng kết nối tốt thì giá trị luôn gia tăng dễ thanh khoản nên dù giá cao hơn nhưng vẫn được chấp nhận.
Các Shophouse ở trục đường thì dễ buôn bán còn các shophouse ở công viên thì rất khó để buôn bán

4.2 Tốc độ đo thị hóa

Tốc độ đô thị hóa nhanh thì tốt nhưng nếu tốc độ đô thị hóa chậm như TP mới Bình Dương hay Nhơn Trạch rất chậm sau 10 năm
Nhưng Thuận An, Dĩ An sự phát triển tốc độ đô thị hóa rất nhanh
Các yếu tố:
Công nghiệp có hay không? tốc độ thu hút nhanh không các nhà đầu tư và nhân công có tốt không hay manh mún nhỏ lẻ 
Con người phải là sự di chuyển cớ học. 
Vị trí như Long Thành Nhơn Trạch giá cao nhưng khó thanh khoản.

4.3 Cơ sở hạ tầng có không

Điện đường trường trạm và di chuyển dân số cơ học có không ở TP HCM cứ 3 năm tăng 1 triệu dân số nên những vùng Q12 Nhà Bè Bình Chánh Thủ Đức tốc dộ lấp đầy dân số rất nhanh
Con người
Ở đâu có sức hút về con người vì sao họ tới
Vì sao có những nơi đã xây hạ tầng nhưng không thu hút được con người không thu hút nhà máy xí nghiệp về

4.4 Sự tiện lợi

Sự kết nối tự nhiên với các vùng xung quanh mất bao nhiêu phút di chuyển đến với các tuyến hay vùng khu vực xung quanh đôi khi tham rẻ lúc đầu lại trả giá đắt về sau.


5. Rủi ro


5.1 Rủi ro mua song không bán được

  • Mua vào ở thời điểm giá cao nên không bán được ra
  • Mua song thì thị trường sụt giảm do nguồn cung hay chính sách thay đổi
Phả bán lỗ mới bán được
Hãy lưu ý về những kỹ năng bán bất động sản chỉ giải quyết được ở trường hợp nhất định không phải toàn năng
Hệ thống marketing BĐS cũng chỉ giải quyết 1 phần của vấn đề

Khi cần bán nhà đất bạn có thể đăng bán nhanh ở đây 

5.2 Rủi ro xác lập mục đích đầu tư BĐS

Nhà đầu tư cá nhân thường không biết rõ mục đích đầu tư kinh doanh bất động sản để làm gì?
Cần phải học hỏi và thực hành các chiến lược đầu tư BĐS cụ thể để nẵm vững mô hình chiến lược đầu tư

5.3 Rủi ro đầu tư chung

Nếu đi đầu tư nhỏ lẻ chúng ta thiếu thông tin và nguồn lực vì vậy chúng ta sẽ chọn hợp tác với các đối
tác nhưng chúng ta chưa biết rõ đối tác của chúng ta là ai? không biết là người như thế nào sở thích là
như thế nào? không biết rõ quan điểm góc nhìn sự theo đuổi tính cam kết, minh bạch, không chung tâm nhìn
không có trách nhiệm hay phân công cụ thể khi đứng tên chung trên cùng mảnh đất lúc này việc chọn đối tác 
trở nên vô cùng quan trọng chi chọn đối tác kinh doanh chung.
Know - Like -Trust  Biết - Thích - Tin
Bạn cần có thời gian giao lưu với họ đi chơi với họ làm việc cùng với họ trong tối thiểu 3 tháng đến tháng hay 1 năm
Hoặc cần có chuyên gia có mối quan hệ có tầm ảnh hưởng có kinh nghiệm có kiến thức có kỹ năng để đầu tư được

5.4 Rủi ro dính quy hoạch

Mua song mới biết đất mình bị dính quy hoạch làm công viên hay trường học... có bị kiện tụng đấu đá gì hay không.
Bước tiên quyết phải làm trước khi thực hiện điều tra thông tin tiếp theo. xem loại đất của mình quy hoạch làm gì?
Rồi nếu là quy hoạch đất ở xem đến mật độ xây dựng hệ số xây dựng tầng cao... rồi tiến hành định giá
Nếu đất trong khu công nghiệp sẽ hay làm đường sẽ thu hồi
Hoàn thiện quy trình trình kiểm tra 

Kiểm tra thông tin quy hoạch tại phòng tài nguyên môi trường, phòng đăng ký đất đai.
Phải đến 3 cơ quan kiểm tra.
  • Cơ quan cấp xã, phương
  • Cơ quan cấp phường, quận
  • Cơ quan cấp tỉnh TP tại sở
Kiểm tra quy hoạch ở phòng địa chính trực thuộc UBND Huyện nơi BĐS tọa lạc
Xem các quy hoạch vùng 1/5000
Quy hoạch phân khu 1/2000
quy hoạch chi tiết 1/500


5.5 Rủi ro tài chính - tiền

Rủi ro từ việc vay tài chính đi đầu tư bất động sản là trường hợp của những người dùng phương án đòn bẩy tài chính như vay ngân hàng hay vay tài chính dùng tiền của người khác để đầu tư bất động sản gặp phải nguy cơ mắc bẫy tài chính.
Tiền vay quá 50% giá trị của ngôi nhà hay lãi vay ngân hàng quá 50% thu nhập khiến cho họ gặp rủi ro
Phải tính đến dòng tiền thu nhập hàng tháng, tiền trả gốc lãi cho ngân hàng, phải xác định được kỷ luật bản thân về tài chính
Tiêu tiền phải có hạn mức, tiêu tiền kế hoạch, tiêu tiền phải có sự hạn chế nhất định để phục vụ mục tiêu mua được nhà rất nhiều cám dỗ về hình ảnh hiếu hỉ nhậu nhẹt tất cả các khoản không đáng không tiêu để trả gốc ngân hàng.
Nếu thực hiện tốt kỷ luật thì đó là cơ hội để nhân đôi tài sản nếu không quản trị được rủi ro rất cao nhưng kỷ luật được cuộc sống sẽ tốt hơn

5.6 Rủi ro từ môi giới - sale BĐS

Gặp môi giới có tâm có tầm có đức thì bạn sẽ có nhiều thuận lợi và yên tâm hơn
  • Họ là người có thông tin
  • Họ là người có kinh nghiệm
  • Họ có trải nghiệm trong lĩnh vực
  • Họ phân tích được khả năng tăng giá của bất động sản đó
  • Họ phân tích được tiềm năng của bất động sản đó
  • Họ đôi khi làm được bài toán vd khi bạn gặp khó khăn về con số họ tính giúp cho từng giai đoạn cần làm gì?
Nên việc của chúng ta là tìm được nhà môi giới có tâm có tầm có đức.
Nếu tư duy không cần qua nhà môi giới cũng là đúng nếu không tìm được nhà môi giới có tâm có tầm có đức
  • Nếu anh chị là nhà đầu tư có kiến thức có kỹ năng có thời gian anh chị không cần môi giới
  • Nếu anh chị là nhà đầu tư không có kiến thức không có kỹ năng không có thời gian cho mua bán bất động sản đi tìm bất động sản đi đàm phán bất động sản thì người môi giới là rất quan trọng cho hoạt động đầu tư vì anh chị còn bận nhiều công việc quản lý kinh doanh từ 5-7 ngày hay 1 tháng điều này sẽ khiến cho anh chị rất mất thời gian.

Biểu hiện của nhà môi giới không có tâm ăn sổi

Họ nôn nóng hối thúc bạn để bán được bất động sản đó không chia sẻ pháp lý rõ ràng không chia sẻ chiến lược đầu tư họ không phân tích được thông tin.

Để xác định gặp phải môi giới hay cò đất thì hãy xem các chiêu cò đất thường dùng ở đây

5.7 Rủi ro vị trí

Nếu muốn chọn một bất động sản để kinh doanh 
  • Tìm ra đặc điểm của khu vực đó để chọn bất động sản phù hợp
  • Tìm ra khách hàng tiềm năng ở đó
  • Tìm ra khách hàng mua lại bất động sản đó
Nếu là một chuyên viên môi giới tư vấn bạn phải xác định được vị trí đó có phù hợp cho mô hình kinh doanh của họ hay không vị trí đấy có thuận lợi cho hoạt động kinh doanh của họ hay không có mang lợi nhuận hay dòng tiền ngay cho họ hay không.
Xem bất động sản đó mang lại dòng tiền hay lãi vốn hay cả dòng tiền và lãi vốn

5.8 Rủi ro người bán và chủ nhà

Kiểm tra rõ nhân thân của người bán giao dịch phải kiểm tra đầy đủ tính chính chủ của người bán 
Xem hết toàn bộ giấy tờ cá nhân giấy cmnd,cccd sổ hộ khẩu,giấy đăng ký kết hôn, giấy tạm trú tạm vắng thậm chí giấy khai sinh giấy chứng nhận sử dụng đất tất cả phải cùng tên nếu không cùng tên phải có giấy ủy quyền 
Kiểm tra xem căn nhà đó có bị kê biên hay không phải liên hệ với chi cục thi hành án cấp huyện hoặc vào website của tổng cục thi hành án dân sự để kiểm tra cách này hơi khó phải có mối quan hệ để lấy thông tin.
Nhiều người kiểm tra sổ có nhưng lại không kiểm tra được họ đang vướng vào một vụ án nào đó nhưng phòng công chứng chưa cập nhật thông tin.
​

5.9 Rủi ro tranh chấp

Tranh chấp với hàng xóm, chính quyền địa phương
​

5.10 Rủi ro pháp lý

Lúc mua song nhưng khi công chứng sang tên không thực hiện được

5.11 Rủi ro về phong thủy

Dính mồ mả hay năng lượng thấp xem chi tiết về 19 yếu tổ ảnh hưởng đến phong thủy của bất động sản ở đây
Nếu có cảm giác trong lòng không ổn trực giác mách bảo thì tránh ra
​

5.12 Rủi ro về các vấn đề thanh toán

Bất động sản đang phải cầm cố thế chấp giao dịch trung gian khi họ đang cầm cố tại ngân hàng
Cách thực hiện giao dịch
Làm hợp đồng 3 bên để tránh không thanh toán hay không làm chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có ngân hàng vào làm trung gian để chuyện nhận tiền giữa người bán và người mua
Sau khi đặt cọc thanh toán 10% giá trị bất động sản thì phải gi rõ nếu không bán phải bồi thường gấp 3 - gấp 5 hay gấp 10 nếu mua cũng phải đền gấp 3 gấp 5 gấp 10 lần 
Sau khi đặt cọc có hợp đồng mua bán ký hợp đồng mua bán tại phòng công chứng 
Khi ký hợp đồng công chứng phải nói với người bán
"khi ký hợp đồng mua bán này thì người bán và người mua phải làm thủ tục thanh toán trước khi phát hành hợp đồng công chứng"
Chúng ta là người bán chúng ta có quyền nói với các anh chị là công chứng viên 
"khi tôi nhận được tiền tôi nhận được tiền tôi thông báo với anh là phát hành hợp đồng chuyển nhượng đó có công chứng lúc đó anh chị mới được phát hành và trao cái hợp đồng công chứng ấy cho tôi cầm"
Toàn bộ hồ sơ đó cho người bán cầm
Sau khi làm song toàn bộ các thủ tục đó nhận được tiền mới phát hành hợp đồng mua bán và đưa cho người mua và người mua sẽ đem lên UBND huyện và phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng bộ ngay lập tức
Các thủ tục này nên làm trong 1 ngày
Khi thanh toán thông qua chuyển khoản ngân hàng
Chuyển khoản ở ngân hàng gần phòng công chứng là tốt nhất để bước sang làm cho nhanh
Nếu ngại nói sẽ xảy ra rủi ro

5.13 Rủi ro về thời điểm

Mua đỉnh bán đáy vô tình lướt sóng trở thành cư dân khi hết sốt không bán được
dính lại do sốt nếu tính đi tính lại về lãi suất và lãi kép thì 10 năm sau huề vốn

Thời điểm để mua thời điểm để bán
Thị trường bất động sản như chuyến xe bus đừng bao giờ tiếc rẻ khi tham gia 
Hãy luôn sẵn sàng cho một cơ hội mới đừng lo lắng
Bất động sản theo tính chu kỳ của kinh tế như khoảng 10 năm có 2 pha lên xuống trong 2 năm 2 năm xuống (hãy để ý các chu kỳ ngày càng ngắn hơn) chúng ta cần quan sát để nhận ra đỉnh để ra hầu hết mọi người bị cảm xúc mua ở lúc cả thị trường đi mua.
hay đi mua ở lúc cả thị trường không đi mua.

5.14 Rủi ro mua bất động sản dính nợ xấu nợ xã hội đen

Trường hợp này nhẹ thì mất tiền cọc nặng thì chồng tiền song tham gia gỡ kiện tham gia đàm phán 
Biểu hiện chủ nhà bị thiếu tiền họ đem tài sản đi thế chấp ngân hàng hay vay xã hội đen Với xã hội đen họ dùng hợp đồng giả cách hợp đồng vay như hợp đồng thuê hoặc hợp đồng ủy quyền 
Lúc giao dịch chưa có biểu hiện gì nhưng đến bước sang tên đăng bộ sẽ xuất hiện đơn để chặn giao dịch
lúc này tốn rất nhiều thời gian đi giải quyết 
Khi bán rẻ hơn 60-70% giá thị trường
Mọi người sẽ thích ngợp nhưng khi đi đến sang tên thì gặp vấn đề. 

5.15 Rủi ro khi trốn thuế thu nhập cá nhân

Nên khai đúng làm cho tài sản sạch sẽ
Vì nhà nước làm rất chắc và làm cho tiềm ẩn rủi ro lớn
Một số địa phương sẽ gửi biên lại phạt khi phát hiện
Một số địa phương sẽ truy cứu trách nhiệm hình sự

5.16 Rủi ro khi mua bán bằng hợp đồng ủy quyền

Trường hợp này thường là khi có đủ mặt các bên lâu muốn làm nhanh sẽ ra phòng công chứng làm hợp đồng ủy quyền làm hợp đồng mua bán không cần làm thủ tục sang tên đăng bộ
Người đại điện được ủy quyền đứng ra đại diện để thực hiện mua bán để rút ngắn thời gian và đóng thuế thu nhập cá nhân cầm đất đó đi bán chỉ cần có sổ đi bán được rồi
Hoặc như trường hợp đất lúa không có đủ điều kiện tham gia sản xuất nông nghiệp thì ủy quyền để bán thì qua người ủy quyền để mua và cầm đi bán
Rủi ro sinh ra do hợp đồng ủy quyền.
Khi người ủy quyền mất thì hợp đồng ủy quyền không còn hiệu lực khi đó quyền sẽ được thừa kế cho các thành viên trong gia đình của họ và từ đây sinh ra tranh chấp với nội bộ gia đình của họ.
Khi có kiện tục tranh chấp khi ra tòa thì đơn hay bị bác hủy hợp đồng ủy quyền vì người ta dùng hợp đồng ủy quyền để giả cách cho hợp đồng mua bán.
Khi mua lô đất hợp đồng ủy quyền có thể giả cách thành hợp đồng vay khi thực hiện hợp đồng mua bán sẽ xuất hiện ngăn trọng trong sang tên đăng bộ 

5.17 Rủi ro mua giấy tay, vi bằng

Cân nhắc không nên sử dụng để mua bán bất động sản
Trường hợp này do đất tăng cao nên người ta không đủ điều kiện để mua một căn nhà có số riêng 
Về bản chất pháp lý ông chủ A vẫn đứng tên trên pháp lý đó và ông chủ A có cầm đi bán thì không ai biết được
Môi giới khi dẫn vào sẽ nói có công chứng họ nghĩ có công chứng là chắc ăn nhưng đó chỉ là hoạt động xác minh một hoạt động
Về pháp lý bất động sản chủ tài sản vẫn là ông A và ông A có toàn quyền quyết định với tài sản đó nên khi ông A bán cho ông C không liên quan gì đến ông B 
Ban đầu ông A bán cho ông B bằng giấy tay để ông B xây nhà nhưng mảnh đất đó trúng vùng lên 5 -10 năm sau nó lên 50 -100 lần 
Ông A lúc này lẳng lặng bán sau đó lúc này ông A sẽ nói trả lại lại cho A số tiền ngày xưa mua ...
Quá trình kiện tụng rất phức tạp 

5.18 Rủi ro mua tài sản có hợp đồng thuê

Hợp đồng thuê giả cách hợp đồng vay
Nguy cơ chặn sang tên sổ đỏ

A Cho B thuê tài sản B cho C thuê tài sản
khi có xích mích của A B kiện nhau thì lúc này tài sản của A bị liên đới khi nào giải quyết song vụ kiện đó mới được tiến hành sang tên công chứng.
Khi chủ bán tài sản nhưng không thông báo cho bên thuê
hoặc bên thuê đang làm ăn tốt họ không muốn chuyển đi dở chừng người ta kiện nên cách xử lý là phải có văn bản chấm dứt hợp đồng thuê.
Trường hợp thuê có công chứng bắt buộc phải hủy công chứng đó song thì tiến hành giao dịch mua bán

Trường hợp bên chủ nợ cho bên chủ tài sản vay giả cách bằng hợp đồng thuê
Trường hợp này sang tên đăng bộ bị chặn lại
Trước mua bán phải có cái văn bản xác nhận hủy hợp đồng thuê và bên thuê chuyển đi.

5.19 Cài cắm các điều khoản bất lợi trong hợp 

Những điều khoản bất lợi trong hợp đồng không rành về luật không nắm rõ các điều khoản trong hợp đồng mua bán.
VD: Bên bán cam kết chị trách nhiệm bồi thường khi diện tích trên sổ sai khác so với diện tích thực tế
Nguy hiểm ở chỗ
Sổ mới tính theo tọa độ VN2000
Có máy đo chính xác từng lô đất 
Sổ ngày xưa đo bằng phóng chụp diện tích trên sổ sai khác so với diện tích thực tế và sai khác so với bản đồ hiện trạng 
Nếu bên mua cài cắm vào thì bên bán sẽ bị ảnh hưởng rất nhiều bên mua họ cọc số tiền lớn lúc này do sai lệch lớn không bán được và nếu không bán phải bồi thường tiền cọc hoặc kiện ra tòa đất bị ngâm
Đa phần học cọc để bán lại 
Nếu họ bán không được thì họ quật lại.
VD: Khi sau khi làm hợp đồng mua bán làm thủ tục sang tên đổi chủ thì trong hợp đồng ghi hẹn ngày ra sổ vd 1 tháng phải ra sổ nếu không ra sổ phải chịu hoàn toàn trách nhiệm...
Rủi ro ở đây là cái việc làm sổ là việc của nhà nước 
Nếu có trục trặc hoặc một sai sót nhỏ có thể gặp vấn đề không ra được 
người ta vịn vào đó bắt bồi thường.
VD: Lô đất của bạn 1 tỷ người ta trả 1,1 tỷ nghe rất thích nhưng điều khoản thanh toán là công chứng song trả 50% khi nào ra sổ song thanh toán tiếp.
Lúc này thì bạn đã hoàn thành song sang tên mặc dù bạn đang cầm số nhưng người ta có thể gây cớ mất để làm lại sổ và nhây tiền.
Giải quyết là điều chỉnh trả trước 50% còn 50% bỏ vào ngân hàng để ngân hàng bảo lãnh số tiền đó đến khi nào ra sổ song ngân hàng tự động giải ngân.
Nên dùng mẫu chuẩn của văn phòng công chứng.

5.20 Rủi ro kiện cáo tranh chấp ranh

Đi mua các tỉnh gặp nhiều
Do hiện tại dùng tọa độ VN2000 khi mua gặp sổ cũ khi cập nhật lên bị chồng lấn ranh so với thực tế
Khi làm thủ tục sang tên song khi không làm biên bản cắm ranh chủ đất 2 bên gây khó dễ sinh kiện cáo lúc đó sẽ không bán được.
Trước mua bán chồng tiền lô đất phải có địa chính xuống cắm mốc nhưng các bên không chịu thì địa chính phải xác minh ký bản đồ giáp ranh.

5.21 Rủi ro dùng sổ giả CMND giả 

Đối tượng đến giả xem thông tin sau đó chụp ảnh về và làm giả sổ giả CMND hẹn đến đàm phán dùng thủ đoạn đổi sổ giả lấy sổ gốc hay dùng để lừa cọc
Dấu hiệu là bán gấp gáp giá rất rẻ so với thị trường
Thường ở các phòng công chứng có máy soi sổ giả và CMND giả nhưng cũng có trường hợp họ chủ quan không soi chiếu nên khi mua phải xem xét kỹ.
Tới xem lô đất trực tiếp và thông tin xác minh từ 2 -3 nguồn nguồn khác nhau.

5.22 Rủi ro lừa vị trí lô đất

Dẫn đến đất trong hẻm nhưng nói mặt tiền do thông tin chưa rõ ràng nên bị nhầm lẫn xem trả giá mặt tiền nhưng công chứng song mới biết đất ở trong hẻm
Mình mua bị giá đắt và thanh khoản thấp.
Trước khi mua bán cho địa chính xuống cắm mốc cắm ranh 

5.23 Lừa bán cọc cho nhiều người

Do chủ nhà chủ đất bị vã quá lừa bán cọc cho nhiều người song công chứng cho người cuối
Khi nghe rẻ song bị hối đến lúc xuống tiền bị ôm tiền chạy
Kiểm tra kỹ rồi công chứng ngay phải có các quy trình kiểm soát các câu hỏi về tài chính và nhân thân

5.24 Rủi ro mua sổ hộ gia đình sổ hồng chung

VD: Khi kiểm tra 1 đến 2 người về nợ nần về nợ xấu pháp lý đã khó khăn với gia đình kiểm tra đến 5-10 nhiều hơn số người đó độ phức tạp rủi ro nhiều hơn
1 người dính nợ vay là quá trình sang tên đăng bộ bị chặn lại xuất phát đơn kiện 
Nên phải kiểm tra từng thành viên xem có xuất phát đơn kiện không
Một số trường hợp sang tên thành công nhưng lại tiếp tục xuất hiện đơn kiện tranh chấp thì sổ bị liên đới thì sổ bị liên đới và không bán lại cho người khác được.
Có bao nhiêu người đứng tên thì có bấy nhiêu người ký
Người có gia đình thì phải có vợ chồng ký
Cách giải quyết cả hộ gia đình sang cho 1 người và 1 người bán cho mình giảm được rủi ro
Ngân hàng treo tiền khi nào sang tên song thì ngân hàng tự động giải ngân.
Để an toàn vẫn phải kiểm tra đầy đủ không ảnh hưởng tài sản có thể bán tiếp.

5.25 Mua sổ nợ ngân hàng nợ xấu

Mua căn nhà hay mua mảnh đất mà chủ tài sản đó đang cắm ngân hàng 
Mua chuyển tiền cọc cho họ song họ lấy sổ đó ra song họ công chứng
Ở phần này khi ngân hàng giữ sổ họ đã kiểm tra kỹ về phần pháp lý bớt đi hoạt động thẩm định nhưng sau khi ngân hàng trả sổ về thì rủi ro vẫn có thể tiếp tục xẩy ra
Một số trường hợp họ không có nợ xấu với tài sản này nhưng lại nợ xấu với tài sản khác nên khi nhập vào họ tự động chuyển cho thanh toán cho tài sản khác 
Nên rủi ro xảy ra với trường hợp dùng ngân hàng bảo lãnh hoặc chuyển tiền vào tài khoản của họ trước không có cách nào lấy ra được 
Phải kiểm tra nhân thân và kiểm tra bên ngân hàng cũng phải có quy trình xử lý từng bước

5.26 Rủi ro cọc công chứng

Đây là rủi ro cho người bán
Khi A bán cho B B yêu cầu cọc công chứng vd hẹn 1 tháng ra giao dịch công chứng
Qua thời gian 1 tháng B không đến 
A đinh ninh rằng hợp đồng đó đã bị hủy và lúc này A đem đi bán cho C nhưng không được vì chưa hủy hợp đồng cọc công chứng kia.
Họ dùng hợp đồng cọc này để đi bán cho người khác nếu thành công thì không có gì xảy ra
Nếu không thành công để xin lại tiền cọc.
Để gỡ hợp đồng cọc vẫn gỡ được nhưng tốn nhiều thời gian
Khi bán song rồi nhưng người kia đâm đơn kiện thì giao dịch tiếp theo vẫn bị chặn 

Giải pháp đơn giản

  1. Nhận cọc tay
  2. Đi công chứng 1 lần
  3. Ngân hàng bảo lãnh


5.27 Sai sót thông tin trên sổ

Sổ cũ có nhiều sai sót hơn sổ mới bây giờ
Sai sót diện tích 
VD: Trên sổ ghi 500m2
Thực tế chỉ có 200 hay 300m2
Kích thước mặt tiền 12m thực tế chỉ có 8m
Chồng lấn đất 
Đất lấn ranh với sổ bên cạnh
Hình vẽ
Có cuốn sổ hiện con đường trên sổ nhưng thực tế không có
Hoặc đất ở một nơi nhưng vẽ hình ở một nơi
Hiện sổ mới dùng tọa độ VN2000 ít sai hơn
Khi mua sổ kỹ phải kiểm tra kỹ từng chút từng chút.

6. Có sổ chưa

Khách hàng mua để ở hoặc kinh doanh

Họ phải bỏ ra bao nhiêu tiền để ở khu vực này.

7. An toàn: 

  • An toàn về chủ đầu tư trong quá trình xây dựng
  • Chủ đầu tư có hoàn thành dự án kịp tiến độ không?
  • Có bàn giao dự án cho khách hàng không?
  • Có xây dựng tiếp được hay không?
  • Sự an toàn trong quá trình sử dụng bất động sản của khách hàng.

8. Đơn vị quản lý là ai?

Bạn phải xác định đúng đối tượng khách hàng là ai để chọn thông điệp 

Nếu là đối tượng mua nhà để ở hoặc mục đích kinh doanh bạn

nút cuộn đầu trang

Comments

Post a Comment